Op de Inspreekavond van 23 februari over het Plan Boomgaard werd door velen in het massaal toegestroomde publiek getwijfeld aan de noodzaak voor dit nieuwbouwplan.
Juist in het NOS Journaal van de dag ervoor was al aangegeven dat alle gemeenten te veel bouwen.
Voor Hellevoetsluis blijkt dat de behoefte aan nieuwe woningen de komende decennia veel lager ligt dan waar de gemeente van uit gaat. Hellevoetsluis groeit niet langer maar krimpt. Het plan Boomgaard zou op grond van deze nieuwe gegevens eens goed tegen het licht gehouden moeten worden. In die zin is het gelukkig dat wethouder Joosten op de inspreekavond uitdrukkelijk heeft toegezegd dat er geen verborgen en geen sluimerende claims van projectontwikkelaars op tafel komen te liggen, mocht het voorgestelde uitbreidingsplan niet doorgaan. Niet bouwen levert voor de gemeente geen extra kosten op.
Joosten stelde wèl dat de bouw van deze wijk nodig is voor de “bovenwijkse financiering”. Dat wil zeggen, de winst die de gemeente haalt uit de realisatie van deze wijk is nodig zijn voor de financiering van o.a. de verbetering van de verkeerssituatie rond het winkelcentrum Struytse Hoeck.
Er is financieel meer af te dingen is op dit plan. Geen rekening is gehouden met de nieuwe eisen van het ministerie van VROM betreffende verhuur. Woningcorporaties mogen geen woningen meer aanbieden aan nieuwe huurders met een inkomen van meer dan € 33.000; gevolg: minder behoefte aan sociale huurwoningen. Joosten is trots op het hoge percentage sociale huurwoningen (30%) in Boomgaard, wat als een molensteen om zijn nek gaat hangen.
Knelpunt is ook dat woningcorporaties momenteel minder geïnteresseerd zijn in bouwen, nieuwbouw is te duur. De bouwkosten zullen, gezien de maximale huur, nooit binnen een acceptabele termijn (30 jaar) terugverdiend worden. Daarom moeten de corporaties direct na de bouw al een deel van de bouwkosten afboeken, de zogenaamde “onrendabele top”. Dit kan wel oplopen tot € 75.000 per woning, hetgeen wethouder Joosten ruiterlijk toegaf. Deze gang van zaken is gebruikelijk. Voor veel corporaties wordt dit balansverlies zo groot, dat ze onder de door VROM gestelde norm voor een gezonde financiële positie zakken. Neem daarbij de inkomensnorm van € 33.000, waardoor minder vraag is naar huurwoningen, dan zie je dat de bestaande woningvoorraad voldoende is.
Vraag aan Joosten: is rekening is gehouden met planschade voor met name de woningen die nu dicht komen te staan bij de nieuw te bouwen flats, slechts 30 meter. “Ja,daar is rekening mee gehouden, bij Boomgaard is gekeken naar wat de planschade zal zijn in de specifieke situatie van iedere bestaande woning”. Daarmee erkent men dat de ontwikkeling van deze wijk voor bepaalde woningeigenaren bewust schade gaat veroorzaken. Geen goed nieuws voor de betrokken eigenaren. De verrekening van planschade is wettelijk wel netjes geregeld, maar dat levert altijd beduidend minder geld op dan de schade die de eigenaar persoonlijk ervaart.
Uit de inspraakavond blijkt dat er aan de ontwikkeling van ”De Boomgaard” nog genoeg haken en ogen zitten.
