Inmiddels wordt steeds duidelijker op welke wijze de gemeente Spijkenisse de aankoop van de Rokade wil financieren en welke risico’s hier aan kleven.
De gemeente is voornemens de nog niet verkochte appartementen in het appartementencomplex de Rokade aan te kopen. Het gaat hierbij om 105 niet verkochte appartementen.
Hiervoor wordt een nieuw gemeentelijke bedrijf opgericht; Elementen Spijkenisse B.V.. De gemeente wordt 100%-aandeelhouder van deze B.V. Het aandelenkapitaal zal naar verwachting € 0,5 miljoen bedragen. Tevens zal de gemeente Spijkenisse € 2,5 miljoen storten op de aandelen.
De gemeente verstrekt de B .V. vervolgens financiering € 27,0 miljoen met een looptijd van 20 jaar tegen een rentepercentage van circa 4%. Het exacte rentepercentage kan nog afwijkingen, omdat het percentage afhankelijk is van de door de gemeente aan te trekken financiering.
De BV zal in de eerste jaren een exploitatieverlies lijden (door die niet kostendekkende verhuur) van ca. € 500.000 per jaar, aldus de gemeente Spijkenisse
1 miljoen direct afschrijven
De gemeente Spijkenisse heeft in de aanloop naar de aankoop van de Rokade een aantal scenario’s onderzocht.
In de meest gunstige ging men uit van een positief resultaat van € 0.7 miljoen, de tweede berekening van € 0.9 miljoen verlies en in de derde berekening van 2.2 miljoen euro negatief. Spijkenisse heeft gekozen om uit te gaan van het tweede model waarmee gelijk bijna 1 miljoen verlies voor zijn rekening wordt genomen.
De scenario-berekeningen zijn gemaakt op grond van door Spijkenisse gekozen parameters inzake leegstand, huurstijging, ontwikkeling van de VON-prijzen en toerekening van rente.
In de berekening van de exploitatieopzet zijn o.a. de volgende parameters gehanteerd.
Gemiddelde leegstand (over gehele looptijd) 8%
Rente: 4%
Jaarlijkse huurstijging: 1,75%
Toename vastgoedwaarde: 1,8%
Met name bij de toename vastgoedwaarde kan een vraagteken worden gezet. De algehele trend is dat deze zich juist negatief ontwikkeld.
Deloitte wijst er in haar rapportage op dat in de berekening van de gemeente Spijkenisse is uitgegaan van een gefaseerde verkoop vanaf 2016 van de appartementen. Het is nog niet zeker Spijkenisse deze verkopen zal realiseren. Het betreft slechts een rapportage omdat de door de gemeente Spijkenisse aangeleverde cijfers niet op juistheid zijn gecontroleerd.
800.000 euro belastingvoordeel?
Spijkenisse gaat uit van een belastingvoordeel van 800.000.- euro. Deloitte plaatst hier een kanttekening bij. Er is in de aanloop naar deze voorgenomen aankoop nog geen overleg gevoerd met de belastingdienst waardoor deze 800.000.- voordeel niet anders kan worden aangemerkt als een aanname die wel eens anders kan uitvallen.
De accountant van de gemeente Spijkenisse sluit in de rapportage aan de gemeente Spijkenisse niet uit dat er in de toekomst nog meer moet worden afgeboekt op de Rokade.
